« …Selon Arash Shams de l’agence Royal Riviera Immobilier, Le Carré d’Or, qui enserre le casino et le quartier Saint-Roman, proche du tennis et du Monte-Carlo Beach Club, affichent une fourchette de prix sur le luxe comprise entre 20.000 et 25.000 € du mètre carré. Le Larvotto, à peine en dessous et très prisé par les Anglais en résidence secondaire, constitue le cadre idéal des vacances en famille. Le Port Hercule, recherché par les amateurs de course automobile et de yachting, reçoit les faveurs des Grecs et des Italiens. Compter plus de 20.000 € du mètre dans les prestigieux immeubles. Ceux qui ont opté pour une installation permanente en Principauté choisissent Fontvieille, son université internationale, ses espaces verts et ses commerces. On y apprécie la vue sublime sur Cap d’Ail même si, par endroit, on subit quelques nuisances sonores. Prévoir de 15.000 à 25.000 € le mètre. A noter : la Loi Carrez ne s’applique pas à Monaco, autrement dit les surfaces annoncées correspondent aux superficies totales, pièces de rangement et terrasses inclues. Le marché locatif suit les mêmes tendances. Sur le segment du haut de gamme, dans le Carré d’Or, le trois pièces se loue 8000 e par mois, le quatre pièces, de 10.000 à 11.000 €, et le penthouse, plus de 20.000 €. Dans le quartier Saint-Roman, tabler sur 7000 € pour le premier, 10.000 e pour le deuxième et entre 12.000 et 13.000 € pour le troisième. A Fontvieille : les mises à prix se situent respectivement à 7000, 9000 et 15.000 €. Sur le port enfin, 5000, 7000 et plus de 10.000 € s’avèrent nécessaires. Il convient de préciser que l’on peut trouver des locations équivalentes à 50 % des coûts précités dans des immeubles de moindre importance. A la vente, les différences peuvent aller jusqu’à 20 %. La principale mutation du marché monégasque provient de la demande croissante de grandes surfaces. La pénurie qui pourrait découler de ce phénomène est jugulée par l’incroyable mobilité - deux ans contre les sept années enregistrées en France - Les arguments de vente sont la sécurité, la douceur du climat, la qualité des infrastructures et bien sûr l’avantage fiscal. Une personne ayant sa résidence principale en Principauté se voit exonérée d’impôts sur le revenu, la plus-value et l’immobilier. Léger bémol : cela ne concerne pas les Français et les Américains, les derniers devant s’acquitter de leurs impôts quel que soit leur lieu de résidence. La pierre monégasque présente également une belle rentabilité : 4 % par an lorsque le bien est mis en location, de 7 à 10 % à la revente. Si les appartements étaient surévalués en 2000, le marché se montre plus rationnel aujourd’hui. Six mois suffisent pour vendre un lot. On préfère le neuf à l’ancien. Certains programmes comme Les Terrasses du Port se sont entièrement obtenus sur plan. Pour ce type d’acquisition, il faudra encore attendre : les seuls immeubles en cours d’exécution sont les ensembles Pastor au Larvotto, uniquement à but locatif et ceux réalisés par l’Etat, destinés à l’application des Loi 12035 (pour les Monégasques et ceux qui vivent en Principauté depuis plus de dix ans et qui y exercent une activité professionnelle) et 887 (pour ceux qui ont une adresse à Monaco depuis plus de cinq ans et qui y travaillent depuis plus de six mois) donnant droit à des loyers modérés…. »

« …Arash Shams de l’agence Royal Riviera Immobilier livre une analyse minutieuse du marché. Arrive en tête Roquebrune-Cap Martin. Dans un souci de précision, il convient de scinder cette entité, située entre Monaco et Menton, en plusieurs parties bien distinctes. Le Cap Martin constitue le coin le plus luxueux. Et si l’on veut pousser plus avant, son domaine privé, fermé et gardé, séduit bon nombre de riches industriels. Les terrains possèdent l’avantage d’une configuration plate et, pour certains, un accès à la mer. Un véritable paradis terrestre à seulement dix minutes de la Principauté et à vingt minutes de l’Italie. Si les Anglais et les Européens du Nord dominent, les Russes ont acquis quelques propriétés importantes. Toutes ont vocation de résidence secondaire. La clientèle s’est considérablement rajeunie et se répartit sur la tranche d’âge des quarante-cinq cinquante-cinq ans. Les prix, justifiés par la rareté des biens à la vente, vont de 2.000.000 à 50.000.000 €. Plus proche de Monaco et toujours à Roquebrune, on trouve le quartier de Carnolès. Exception faite du Parc Saint-Roman, où les demeures se vendent entre 1.500.000 et 6.000.000 €, il présente une fourchette comprise entre 500.000 et 1.000.000 €. A Roquebrune Village, les amateurs de petites maisons en pierre trouveront leur bonheur avec un budget allant de 700.000 à 1.500.000 € (pour 150-200 m2 avec jardinet et vue mer). Tout le secteur, exceptés les caps Martin et du Golf Bleu, pâtit des inconvénients liés aux terrains en pente, comme par exemple l’absence de piscine. Autre domaine qu’il s’agit de mentionner : la Torraca, au-dessus du village. Ce quartier résidentiel, à dominante provençale, arbore des vues mer panoramiques à partir de 2.000.000 € et jusqu’à 4.000.000 €. Plus à l’Ouest, Cap d’Ail et ses bâtisses Belle Epoque. L’avantage ? La beauté de la péninsule et la proximité de la mer. L’inconvénient ? La présence de la voie ferrée. Comptez de 3.000.000 € (pour 300 m2 sur 2000 m2 de terrain) à 9.000.000 € (pour un pied dans l’eau de 700 m2 sur la même surface de terrain). C’est délibérément que l’on traite Menton séparément du reste. En effet, la ville frontalière se situe davantage sur le segment compris entre 500.000 et 1.000.000 €, même s’il faut évoquer quelques produits d’exception. Ici, outre les Français, les Italiens se sont avérés être d’excellents acquéreurs. L’arrière-pays attire également son public. A la Turbie, sur le Chemin des Révoires et le Mont des Mulles, la villa de 180 m2 sur 800 m2 de terrain se vend à partir de 1.000.000 €. La même maison à Peille, plus excentré mais présentant des expositions sud et ouest, affiche un prix de 600.000 €… »

« …Arash Shams de l’agence Royal Riviera Immobilier insiste sur la récente augmentation du mètre carré, notamment dans le Carré d’Or, le secteur autour de la Place du Casino. « Il peut atteindre 50.000 €, voire 70.000 €, pour des produits exceptionnels », commente le professionnel. Une étude récente réalisée par les groupes Knight Frank et City Private Bank confirme ses propos. Monaco occupe la deuxième place du classement des villes les plus chères du globe avec un mètre moyen à 35.000 €, derrière Londres et devant New York, Hong-Kong, Tokyo et Cannes. L’immobilier obéit à une double logique, induite à la fois par les quartiers et les immeubles. On plébiscite ainsi, dans le Carré d’Or, Park Palace, Les Floralies, le Métropole ou le Monte-Carlo Star. Le Port Hercule arrive en seconde position. Ses habitants, férus d’animations, du Grand Prix et du Monaco Yacht Show, acceptent volontiers de faire l’impasse sur le bruit. Un bel appartement, situé au sein d’un ensemble aussi prestigieux que le Shangri-La, se négocie entre 37 et 40.000 €/m2. Prévoir un montant 15 à 20 % supérieur s’il s’agit d’un penthouse. Sur Fontvieille, un site de 22 ha obtenus sur la Méditerranée, la clientèle est familiale, sensible à la proximité des infrastructures d’accueil, des boutiques ou du stade Louis II, également amatrice de résidences avec piscine. A l’instar du Seaside Plaza et des Terrasses du Port, entre 30 et 35.000 €/m2. Le boulevard d’Italie et le Larvotto, à l’est, présentent l’immense avantage des plages et des courts de tennis accessibles à pied. On peut citer le Monte-Carlo Sun et le Parc Saint-Roman, entre 25 et 30.000 €/m2. De 18 à 20.000 €/m2, le Jardin Exotique intéresse davantage les actifs locaux, tout comme la Condamine. Quant au Rocher, il appartient quasi exclusivement aux Monégasques, ce qui équivaut à 19 % de la population totale… Selon Arash Shams, le parc locatif arrive à saturation, notamment sur le segment des grandes surfaces. Avec un taux de remplissage de 95 %, le temps d’attente minimum oscille entre trois et quatre mois. Le studio vaut en moyenne 1500 €, le T2, 2500 e, le T3, à partir de 3500 €, le T4, 7000 €, et les biens exceptionnels s’obtiennent contre 10.000 € et plus…. »

“…Large apartments are particularly scarce,” says Arash Shams of the prestigious agency Royal Riviera Immobilier Monaco (377 977 06 200). “Three-bedroomed apartments cost an average € 11,500 per square metre; even a studio-apartment is hard to find at less than € 380,000.” Then there’s the Villa Rose, ten apartments behind a 1900s façade, offered at € 20,000 per square metre. For those who strike it rich at the Casino, or went short… on the Euro!... »

“…Among the most active buyers are the British, reflecting big City bonuses and the growing number of people seeking a tax haven for their earnings. "We are no longer talking about people who are retiring to live here on the wealth created in their lifetime," says Arash Shams, partner of Royal Riviera Immobilier, a Monaco estate agency. "These are people in their 40s and 50s with successful careers, who are making big money and are principally, but not exclusively, coming here to find a tax shelter not just from income tax [but also from] inheritance tax [as] the value of their UK properties rises. They are coming here to live with their families, not just buying addresses…."

« …Arash Shams of Royal Riviera Immobilier points to the recent price rise per sq. metre, especially in the Golden Square around the Place du Casino. “It can attain 50,000 €, even 70,000 €, for outstanding apartments,” he says. A recent survey carried out by the Knight Frank and City Private Bank groups confirms his observation. Monaco takes second place in the rankings of the world’s most expensive cities with an average price of 35,000 € per sq. metre, behind London and ahead of New York, Hong-Kong, Tokyo and Cannes. Its real estate follows a dual logic, relating to both neighbourhoods and individual apartment blocks. In the Golden Square, the Park Palace, Les Floralies, the Métropole and Monte-Carlo Star are highly sought-after. Port Hercule comes next. Its residents, keen on liveliness, the Grand Prix and Monaco Yacht Show, readily accept to forget about the noise. A top-notch apartment in a complex as prestigious as the Shangri-La will cost from 37 to 40,000 € per m2. Expect prices 15 to 20 % higher in the case of a penthouse. At Fontvieille, a neighbourhood of approx. 55 acres regained from the sea, clients have families and are looking for social infrastructures, boutiques and the amenities of the Louis II Stadium ; they also like residences with their own pools. Such as the Seaside Plaza and Les Terrasses du Port, with price-tags between 30 and 35,000 € per m2. The Boulevard d’Italie and Larvotto neighbourhood to the east offer the immense advantage of beaches and tennis courts within walking distance. Examples include the Monte-Carlo Sun and Parc Saint-Roman, from 25 to 30,000 € per m2. At 18 to 20,000 € per m2, the Exotic Gardens neighbourhood is of more interest to local residents, as is La Condamine. As for the Rock of Monaco, it belongs almost exclusively to the “Monégasques” (Monaco nationals), accounting for 19 % of The Principality’s total population. According to Arash Shams, the rental market is approaching saturation, especially for large apartments. With an occupancy rate of 95 %, the minimum waiting time ranges from three to four months. Studio flats cost on average 1,500 € per month, 1-bedroomed apartments 2,500 €, 2-bedroomed from 3,500 €, 3-bedroomed 7,000 €, and exceptional examples will fetch 10,000 € and more… »